最終更新日：2026年7月
「駅前で立地はいいのに、ビルが古いというだけでテナントがまったく決まらない…」
「修繕費をかけて改装しても、また空室になったらと思うと踏み切れない…」
そんな老朽化したビル・倉庫・工場・空き店舗のオーナー様に知っていただきたいのが、「トランクルームへの転用」という選択肢です。
結論からお伝えすると、建物の築年数に収益が左右されにくく、初期投資も低額、しかも複数の利用者と契約するためリスク分散もできるトランクルーム経営は、老朽化物件の空室対策として非常に理にかなった方法です。本記事では、全国540店舗以上の実績を持つ「ランドピア」が展開するトランクルームサービス「スペースプラス」について、収益シミュレーション・実際の口コミ評判・注意点まで、できる限り深掘りして解説します。
1. 結論：老朽化ビル・空きテナントの悩みは「トランクルーム転用」で解決できる
先に結論をお伝えします。空きテナントや老朽化ビルにお悩みのオーナー様にとって、トランクルームへの転用は次の3つの理由から非常に有効な選択肢です。
- 建物の築年数に入居率が左右されにくい（内装・見た目より「保管スペース」としての機能が重視されるため）
- アパート・マンション経営に比べて初期投資が低額で始められる
- 1フロア＝1契約ではなく、数十室に区分けして複数の利用者と契約するため、空室リスクが分散される
実際にランドピアの公開事例では、築30年のオフィスビル（40坪）で、周辺相場40万円に対し老朽化のため32万円まで下げても決まらなかった物件を、46室のトランクルームに改装したところ、満室時賃料485,000円という、周辺相場を上回る収益を実現した事例が報告されています。まずは「うちのビルでもできるのか」を無料で相談してみることが、状況を変える第一歩になります。
2. なぜトランクルームが空室対策に向いているのか？3つの理由
理由1：建物の「古さ」がハンデにならない
オフィスや店舗としての賃貸は、内装のグレードや設備の新しさが入居の決め手になりがちです。しかしトランクルームは基本的に「物を保管するためのスペース」であるため、利用者は建物の築年数をほとんど気にしません。最小限のリニューアル費用で運用でき、修繕コストを大きくかけずに収益化を狙えるのは、老朽化物件にとって大きなメリットです。
理由2：社会的な需要の追い風がある
近年、次のような社会変化により、トランクルーム需要は右肩上がりで拡大しています。
- テレワーク・フリーアドレスの普及によるオフィス縮小と、備品・書類保管ニーズの高まり
- 都市部マンションの専有面積縮小による、個人の「収納不足」問題の深刻化
- 労働力人口の減少により、大きなオフィスを借りない中小企業の増加
つまり「モノは減らしたいけれど捨てられない」「オフィスは小さくしたいが保管場所は必要」という、個人・法人双方のニーズを同時に取り込める点が、トランクルーム市場が伸びている背景です。
理由3：区分け契約によるリスク分散
テナント貸しの場合、1社との契約が解約されれば、その瞬間に賃料収入はゼロになります。一方トランクルームは1フロアを数十室に区分けし、複数の利用者と個別契約を結ぶ仕組みのため、一部が解約になっても収入が完全にゼロになるリスクは低く抑えられます。さらに、貸室面積が小さくなる分、坪単価としての賃料を上げやすいという収益構造上のメリットもあります。
老朽化物件の空室対策としてトランクルームが優れているのは、「古さを気にしない需要」×「拡大するマーケット」×「リスク分散できる契約形態」の3つが揃っているからです。
3. スペースプラス（ランドピア）が選ばれる理由・特徴
トランクルーム事業者は複数ありますが、ランドピアの「スペースプラス」には以下のような特徴があります。
特徴1：全国540店舗超の運営実績
1992年設立、不動産業界での経験を活かし全国展開してきたランドピアは、都市部から地方まで幅広いエリアでの導入実績があります。立地条件があまり良くない物件でも、蓄積されたノウハウをもとに稼働率90％超を実現している事例も報告されています。
特徴2：集客から契約・管理まで「丸ごと委託」できる
- 自社サイト「スペースプラス」＋複数のトランクルームポータルサイトとの連携によるWEB集客
- SEO対策、現地看板・ポスティングチラシのデザインテンプレート提供
- 問い合わせ・内覧対応は自社コンタクトセンターが一件ずつ丁寧に対応
- 契約管理・鍵管理、月1回の現場巡回・簡易清掃、チラシ補充などの日常管理も代行
オーナー自身がアパート経営のように管理会社を探す手間もなく、開業前の準備から開業後の運営まで一貫してサポートしてもらえる点は、初めて土地・建物活用を検討する方にとって大きな安心材料です。
特徴3：権利関係のトラブルが起きにくい
オフィス・店舗の賃貸借契約とは異なり、トランクルームは物品保管契約が基本となるため、将来ビルの建て替えを検討する際にも、テナントのような立ち退き交渉が発生しにくいというメリットがあります。相続や売却など、将来の土地活用の選択肢を残しておきたいオーナーにも適した仕組みです。
4. 【実例あり】収益シミュレーションと導入事例
ランドピアが公開している実際の導入事例をもとに、どの程度の収益改善が見込めるのか見てみましょう。
| 物件 | Before（募集条件） | After（トランクルーム転用後） |
|---|---|---|
| 築30年オフィスビル（40坪） | 周辺相場40万円→募集賃料32万円でも空室 | 46室に区分、満室賃料485,000円 |
| 秋田県秋田市：空き倉庫（37坪） | 長期空室 | 31室、満室時245,300円 |
| 岐阜県岐阜市：空き店舗（42.58坪） | 長期空室 | 30室、満室時326,040円 |
| 大阪府東大阪市：空き事務所・倉庫（113.72坪） | 長期空室 | 73室、満室時593,334円 |
| 島根県松江市：元料亭（56坪） | 用途転換に苦慮 | 34室、満室時539,440円 |
※上記は運営会社ランドピアが公表している事例であり、立地・建物条件・エリア需要によって結果は変動します。ご自身の物件でどの程度の収益が見込めるかは、無料の収支シミュレーションを利用して確認するのが確実です。
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5. 利用者側の口コミ・評判｜Googleなどのリアルな声
ここからは、実際にスペースプラスのトランクルームを利用している「借主側」の口コミを、Googleマップの口コミや各種比較サイトを中心に、良い評判・気になる評判の両方を公平にまとめました。
良い口コミ・評判
店内は明るくて清潔。セキュリティもしっかりしているので、一人でも安心して利用できています。
昨年オープンしたばかりでとても綺麗。敷地の奥が広く、車の旋回もしやすくて使い勝手が良いです。
近隣の貸倉庫と比べても料金が安く、断熱仕様で温湿度管理もされているので安心感があります。連帯保証人が不要で契約の手間が少なかったのも良かったです。
気になる口コミ・評判（正直にお伝えします）
敷地が砂利で、草木の手入れがされておらず気になった。※比較サイトの調査では、現在は舗装が進んでいる店舗が多いとも指摘されています。
地面が砂利の店舗があり、バイクを入れる際は取り回しに注意が必要でした。
空調はエアコンではなく換気システムのため、夏場は湿気対策（除湿剤の利用など）を自分でする必要があります。
全体としては「清潔」「安い」「セキュリティが安心」といった好意的な口コミが多数を占めており、ネガティブな評価も店舗ごとの立地・仕様に関するものが中心で、サービスそのものへの重大なクレームは見当たりませんでした。契約前には、可能であれば現地の状態（舗装状況・空調方式など）を確認しておくとより安心です。
6. オーナー・加盟者側の口コミ・評判
次に、実際にビル・土地を所有し、スペースプラスに加盟・業務委託したオーナー側の声を紹介します。
将来への不安からコンテナトランク事業に参入。オープン3ヶ月で33室中25室が稼働し、月28万円のネット収益、利回り32％を達成。その後、既存現場への増設と新規出店を重ね、気づけば1年半で4拠点のオーナーになっていました。
年々老朽化が進みテナントが決まらず悩んでいたところ、税理士からトランクルーム事業を紹介されて加盟。以前のテナント募集賃料より高い収入を得られるようになりました。
立地に多少の不安があったものの、ランドピアの全国実績とサポートにより、現在は毎月安定した収益を得て、稼働率も90％を超えています。
上記のオーナー体験談は、いずれもランドピア公式サイト上で実名・顔写真付きで公開されている「成功事例」です。自社発信の情報であるという点は差し引いて捉える必要がありますが、実名開示という透明性の高さは一定の信頼材料といえます。一方で、ネット上で公開されているオーナー側のネガティブな口コミ・失敗談は、調査した範囲では確認できませんでした。契約前には、必ず自身でも収支シミュレーションを取り寄せ、複数の視点で検討することをおすすめします。
7. 運営会社「株式会社ランドピア」の信頼性
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ランドピア |
| 設立 | 1992年2月10日 |
| 本社 | 東京都中央区新川1-28-25 東京ダイヤビルディング3号館6階 |
| 主な事業 | セルフストレージ事業（トランクルーム「スペースプラス」の管理・運営・FC展開）、土地活用事業（トラック駐車場、トレーラーハウス）、コンテナ建築事業 |
| 実績 | 全国540店舗超の運営（2026年時点） |
ランドピアは決算公告を自社サイトで毎年公開しており、情報開示に積極的な姿勢がうかがえます。過去の公告では複数年にわたり黒字決算が確認されており、長年にわたり安定した経営基盤のもとでサービスが継続されている点は、加盟・委託を検討するオーナーにとって安心材料の一つといえるでしょう。
※なお、証券コード8918の「株式会社ランド」という不動産会社が検索で紛れ込むことがありますが、こちらは無関係の別会社です。混同にご注意ください。
8. 導入までの流れ
- STEP1：無料相談 物件資料（図面・地図・外観写真）をもとに、専門スタッフが最適な活用方法を提案
- STEP2：フロア診断 専門家が実際に空きスペースを確認し、必要な設備・最適な配置を検討
- STEP3：収支シミュレーション 図面・周辺相場・実績データをもとに収益予測を提示
- STEP4：契約・工事 FC加盟または業務委託契約を締結し、設備設置・WEB登録を実施
- STEP5：運営開始 最短5週間〜でオープン可能。以降の集客・契約・管理業務はランドピアが対応
9. 申し込み前に知っておきたい注意点・デメリット
良い面だけでなく、検討前に押さえておきたいポイントも整理しておきます。
- 収益は稼働率に左右されるため、開業直後は空室期間があり、収入が安定するまで一定の時間がかかる場合がある
- 管理業務委託タイプの場合、賃料収入から一定割合の業務委託手数料が差し引かれる
- 点検・メンテナンス体制の詳細については公式サイト上での明記が少ないため、契約前に個別確認しておくと安心
- 立地によっては、トランクルーム需要そのものが小さいエリアもあるため、事前のフロア診断・市場調査が重要
これらはトランクルーム事業全般に共通するリスクでもあります。だからこそ、実績豊富な事業者による事前診断・シミュレーションを活用し、根拠のある数字をもとに判断することが失敗を避ける近道です。
10. よくある質問
11. まとめ：老朽化ビルを「負動産」から「収益資産」へ
ここまで見てきたように、老朽化したビル・倉庫・工場・空き店舗は、そのままにしておけば収益を生まない「負動産」になりかねません。しかし、トランクルームという選択肢を知っているかどうかで、その未来は大きく変わります。
- 建物の古さに左右されず活用できる
- 低リスク・低投資で始められる
- 複数契約によるリスク分散で安定収益を狙える
- 集客・管理をプロに任せられ、手間がかからない
実際に稼働率90％超・利回り32％といった実例も報告されており、「駅前なのに空室が埋まらない」「築古で手放すしかないと思っていた」という物件が、安定した収益を生む資産へと生まれ変わる可能性は十分にあります。
まずは無料の相談・収支シミュレーションで、ご自身の物件にどれだけの可能性があるのかを確認してみてはいかがでしょうか。
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